Entrée en vigueur de la LPPPL –
quel impact sur l’estimation immobilière ?

La nouvelle année marque l'entrée en vigueur de la nouvelle loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif. Il est important de bien comprendre le contenu et les enjeux de cette loi afin d’appréhender ses effets sur l’estimation immobilière des biens-fonds concernés.

Cette loi a pour leitmotiv de lutter contre la pénurie de logement locatifs et de promouvoir la construction de nouveaux logements.
S'agissant de la préservation du parc locatif, la loi s'appliquera uniquement dans les districts présentant une pénurie de logement soit avec un taux de logements vacants inférieur à 1.5%. Cas échéant, le taux pourra être considéré directement pour la Commune concernée si celle-ci se distingue de la moyenne du district.
La vente de logements loués, le changement d'affectation, les travaux de rénovation ou de démolition seront désormais soumis à autorisation. Cette autorisation pourra être assortie de différentes conditions et sera inscrite au Registre foncier afin d'assurer la publicité foncière et rendre ainsi les conditions opposables à tout tiers.

L'aliénation de logements loués sera également soumise à autorisation. Cette autorisation pourra être assortie de mesures de contrôle du prix de vente, du loyer ou d'obligation de maintenir durablement le logement en location. Ces éléments sont susceptibles d’avoir des effets considérables sur la valeur des biens-fonds. L’estimation immobilière de ces biens-fonds devra intégrer les risques inhérents à ces démarches.
La promotion du parc locatif sera elle encouragée sous l'angle des logements d'utilité publique (LUP). Ces logements seront principalement des logements protégés pour les seniors, des logements pour étudiants et surtout des logements à loyer abordables. Ils devront respecter les limites de loyers et de surfaces fixés par l'Etat. Les Communes pourront par ailleurs encourager la construction de tels logements en octroyant des bonus permettant une plus grande constructibilité ou encore instaurer des quotas à respecter dans le cadre des plans d’affectation.
Un élément de cette loi a fait grand bruit et pose beaucoup d'interrogations. Il s'agit du droit de préemption permettant à la Commune, ou à l'Etat, d'acquérir en priorité un bien en se substituant à un acquéreur potentiel. Ce droit de préemption ne s'exercera pas sur l'ensemble des transactions et devra respecter certaines conditions cumulatives pour être réalisé.

La mise en application reste aujourd'hui floue et la prépondérance d'utilisation de ce nouvel outil par les Communes ou l'Etat reste également incertaine et potentiellement marginale. L'entrée en vigueur de cette loi instaure par contre de nouvelles contraintes pour les propriétaires de biens-fonds. Elle pourra également avoir un impact sur l'estimation immobilière des biens-fonds concernés. L'expertise immobilière réalisée en marge d'un achat ou d'une vente devra tenir compte de ces différents aspects, notamment du point de vue de l’évolution ou la fixation des loyers. Nos experts en estimation immobilière seront à même de vous renseigner et de vous conseiller pour appréhender au mieux les effets de cette loi.