Evaluer la valeur d’une servitude : entre méthode et négociation
En droit immobilier suisse, une servitude foncière constitue un droit réel limité inscrit au registre foncier. Il grève un bien-fonds (fonds servant) au profit d’un autre (fonds dominant) ou d’une personne. Lors de la création d’une servitude, il est fréquent que le propriétaire du fonds servant perçoive une indemnité en compensation de la restriction imposée à son droit de propriété. Il est donc souhaitable pour les deux parties que le montant de l’indemnité corresponde à la « valeur » de la servitude à inscrire puisqu’il est communément admis qu’elle vise à compenser la perte de valeur économique, la perte d’utilité ou de liberté d’usage subie par le bien-fonds grevé.
De notre expérience, cette valeur n’est pas fixe, ni standardisée puisqu’elle dépend fortement du contexte, de la nature de la servitude et des caractéristiques des biens concernés.
Parmi les créations de servitudes les plus fréquentes, on peut citer :
Servitude de passage qui donne le droit de traverser un terrain (à pied, en véhicule, etc.)
Servitude de conduite qui autorise la pose et l’entretien de conduites et canalisations (eau, électricité, gaz, télécommunications).
Servitude de superficie ou d’empiètement qui accorde le droit de construire et de maintenir une construction sur le terrain d’autrui (une station électrique, un bassin de rétention, les fondations d’un mur, etc)
Servitude de vue ou de non-construction qui limite le droit de bâtir afin de préserver une vue ou l’ensoleillement.
Servitude de restriction d’usage qui interdit certaines activités (p. ex. activités bruyantes ou commerciales).
Pour évaluer la perte économique qui découle d’une telle inscription, la méthode la plus courante consiste à estimer la différence entre la valeur du bien-fonds servants avant et après la création de la servitude. Par exemple, dans le cas d’une inscription de restriction de construction qui empêcherait le bien-fonds servant de surélever son bâtiment, il s’agira de déterminer quelle est la valeur des droits à bâtir auxquels le propriétaire renonce en raison de l’inscription de la servitude. Dans le cas d’une servitude de passage, il s’agira de déterminer si le futur tracé diminue la valeur du bien-fonds servant en entravant la réalisation d’une réserve constructible autorisée par les règlements communaux en vigueur. Dans ces deux cas de figures, la méthodologie d’évaluation qui chiffre le montant de l’indemnité repose donc sur des éléments objectifs : données de marché, caractéristiques du terrain, impact mesurable sur la constructibilité ou l’usage.
Cette approche par l’estimation de la perte de la valeur économique occasionnée se limite souvent à considérer l’impact sur le fonds servant.
Mais qu’en est-il de l’importance stratégique de la servitude pour le bénéficiaire et/ou des critères plus subjectifs tels que la perception de la gêne comme une atteinte à la tranquillité, à l’esthétique ou à la jouissance du bien ?
Dans ce cas, le montant d’indemnité déterminé sur la base de critères purement quantitatifs pourra servir de base pour les futures négociations mais ne sera pas forcément le montant exact de l’indemnité versée. L’expert se basera alors sur plusieurs méthodes d’évaluation et mettra en évidence les critères spécifiques de la servitude (nuisances, vue, etc.) pour quantifier au plus juste sa valeur ou son impact sur la valeur du bien.
En conclusion, la valeur d’une servitude foncière en Suisse ne se résume pas à un simple calcul. Elle résulte d’une analyse approfondie combinant méthodes d’estimation reconnues, appréciation du marché, connaissances techniques, connaissances juridiques et une expérience pour apprécier tous les aspects indispensables à mener une négociation. Chaque situation étant unique, une approche sur mesure est indispensable. Dans ce contexte, l’appui d’un expert immobilier constitue un atout majeur pour garantir une indemnisation équitable et conforme aux pratiques du marché.
Magali Luzza