Nouveautés du droit de la garantie pour les défauts

Le droit contractuel de la construction a subi des changements majeurs à partir du 1  janvier 2026, visant notamment à mieux protéger les maîtres d’ouvrages et les acquéreurs de biens immobiliers.

À la suite de diverses interventions parlementaires requérant une adaptation du droit de la responsabilité en cas de défauts de construction, un examen des bases légales a été effectué. À la suite de ce dernier, le Conseil fédéral a décidé d’adapter les points critiques uniquement, sans procéder à une révision totale. Ces règles concernent principalement les nouveaux contrats d'entreprise et d'achat/vente immobiliers conclus dès le 1er janvier 2026 et s’appliquent aux immeubles sur lesquels doit être érigée une construction neuve ou sur lesquels se trouve une construction érigée au cours des deux années précédant la vente.

Ces adaptations s’organisent autour de 3 points principaux : 

Délai d’avis des défauts :
Avant le 1  janvier 2026, les défauts devaient être signalés "sans délai", c'est-à-dire en l'espace de quelques jours. Ce délai d'avis des défauts est passé aujourd’hui à 60 jours, que les défauts soient manifestes ou cachés et portant sur des ouvrages immobiliers (contrat d’entreprise) ainsi qu’en cas de vente d’immeuble. Les maîtres d’ouvrage et les acquéreurs d’immeubles auront ainsi plus de facilité à faire valoir leurs droits en cas de mauvaise exécution des travaux par l’entreprise de construction ; il ne sera pas possible de réduire ce délai contractuellement. Ce nouveau délai offre aux acquéreurs le temps nécessaire, en cas de découverte de défauts, pour analyser la situation et solliciter, au besoin, l'avis d'experts. Ces derniers pourront clarifier la portée juridique des défauts constatés et guider les acquéreurs dans la marche à suivre pour procéder à l’avis des défauts.

La Norme SIA 118 fixait déjà un délai plus long de dénonciation des défauts, de deux ans. A la fin des deux ans, la norme prévoyait une obligation de dénonciation immédiate de la troisième à la cinquième année. Dès lors, le rectificatif SIA 118-C1:2026 harmonise la Norme SIA 118 avec la loi en intégrant le délai de 60 jours.
Bien entendu, si elles le souhaitent, les parties pourront toujours convenir entre elles de délais plus longs.
Cependant, il est important de rappeler que l'acquéreur est tenu de réduire son préjudice en signalant immédiatement tout défaut évolutif. En vertu du principe de la bonne foi, un signalement tardif d'un dommage qui s'aggrave ou dont la réparation se complique avec le temps impose de prendre en compte la faute du lésé dans le calcul du dommage.

Le droit à la réfection :
Le droit à la réfection permet au maître d'ouvrage d'exiger la réparation gratuite d'un défaut de construction (construction devant encore être érigée ou ayant été érigée moins de deux ans avant la vente) par l'entrepreneur.
Cette nouvelle disposition légale (art. 368 al. 2  nCO) met fin à certaines pratiques actuelles qui permettaient aux vendeurs ou entreprises générales de céder à l'acheteur leurs droits de garanties contre les sous-traitants. Cette pratique, posant des contraintes juridiques, empêchait fréquemment les particuliers d'obtenir la réparation des défauts de construction par les entreprises ayant participé aux travaux.

Cette règle, tout comme la précédente, vaudra tant pour les contrats d'entreprise que pour les contrats de vente d'immeubles. Le droit à la réparation des défauts de construction sans frais devient donc un droit fondamental et impératif et les clauses contractuelles qui excluent ou limitent ce droit à la réfection sont désormais caduques.

Les sûretés :
Le maître d’ouvrage peut fournir des sûretés pour empêcher l'inscription d'une hypothèque légale au registre foncier, laquelle accorde à l'entrepreneur un droit de gage sur l’immeuble si ses créances ne lui sont pas payées.
Avant cette réforme, la notion de sûretés « suffisantes » était évasive. Le nouveau droit précise donc que les sûretés devront couvrir le montant dû et les intérêts moratoires pour une durée de dix ans. Il sera donc plus facile pour le maître d’ouvrage de fournir des garanties en remplacement de l'hypothèque légale.

Ces changements renforcent la protection des maîtres d'ouvrage et acquéreurs de biens immobiliers. Ils permettent également de s'adapter à la complexité croissante des projets immobiliers.

Sarah Carrard