Propriété immobilière proche des gares : mieux que le bitcoin ?

La Suisse est souvent qualifiée de championne du monde du réseau ferroviaire. Avec plus de 5300 km de lignes ferroviaire, il s’agit d’un des réseaux les plus dense au monde. Mais la compétitivité des compagnies ferroviaires ne se réduit de loin pas seulement au maillage dense du territoire. En effet, une de ses plus grandes forces réside dans la cohérence globale des horaires et l’interopérabilité des moyens de transports publics : train, bus, tram, métro, car, funiculaire, bateau. Sous le nuage de l’urgence climatique, le peuple et les autorités se sont donnés l’objectif d’accélérer le transfert modal par l’amélioration des cadences, la rapidité de déplacement et l’accès aux personnes à mobilité réduite. Parler gare, c’est également parler de l’intermodalité du système global de transport.

Les fonctions principales d’une gare

La gare permet d’abord de relier les zones habitées et ensuite de changer de mode de transport. En ce sens, la gare devient souvent un hub de mobilité où convergent les bus, les taxis, les véhicules privés et les piétons. Cela participe à la création d’un espace public avec une identité propre, voire d’une nouvelle centralité, facilitant les rencontres et l’implantation de commerces. Point de convergence, la gare et ses environs sont un lieu privilégié pour la construction de bureaux, d’espaces commerciaux et d’habitation. La fréquentation des gares est le fait très majoritaire des pendulaires. Avec environ 70% de pendulaires, l’attractivité du train et des transports publics est une conséquence mais aussi une cause. 

Principe cardinal de la valorisation immobilière : la situation

Les compagnies ferroviaires procèdent plus souvent à la rénovation et la transformation de leur gare plutôt que la construction de nouvelles gares. Souvent accompagnés d’une réflexion communale ou régionale sur le concept de mobilité, les effets de ces projets sont identiques, à savoir une amélioration de l’accessibilité et une meilleure connectivité. Ces avantages profitent aussi bien aux propriétaires qu’aux locataires ou au tourisme avec les locations courte durée.

Pour les immeubles de rendement, cette attractivité se traduit, de manière générale, par des loyers plus élevés, une diminution de la vacance et une meilleure rentabilité. Par exemple, la mise en service du Léman Express a eu comme conséquence une augmentation significative des loyers au m² dans le secteur gare Genève-Champel.

Les propriétaires en profitent avec le foncier qui prend de la valeur.  Concrètement, un appartement situé proche d’une gare aura une valeur sensiblement plus importante qu’un même appartement mais avec une desserte en transports publics moins bonne.

Selon une étude réalisée par Wuest & Partner, un très bon raccordement aux transports publics génère une plus-value de 4,8 % sur le prix de vente d’une villa et 8,6% sur celui d’un appartement en PPE, toute chose étant égale par ailleurs. Le même phénomène a été observé sur les lignes du métro lausannois.

Pas de gains sans risques 

Les promoteurs immobiliers et les investisseurs privés anticipent cet effet de levier en supportant un risque souvent élevé. D’une part, les projets ferroviaires suivent une procédure fédérale pilotée par l’Office Fédéral des Transports. Cette procédure est longue et les oppositions, presque toujours inévitables, peuvent rallonger la procédure et la réalisation des projets de 4 à 5 ans, voire beaucoup plus comme par exemple à Lausanne où le projet initialement prévu pour 2025 est maintenant prévu pour 2037-2038. 

D’autre part, posséder un bien-fonds à proximité d’une gare ou d’une infrastructure ferroviaire suppose aussi supporter les nuisances de la construction et les éventuelles emprises temporaires ou définitives. Les emprises sont des surfaces nécessitées dans une mesure raisonnable pour la mise en œuvre du projet dans le respect du principe de proportionnalité. Les lois fédérales ou cantonales sur l’expropriation s’appliquent pour les projets d’utilité publique. Les juges partent du principe que les riverains doivent supporter les nuisances des travaux du fait que le riverain ne peut se prévaloir de l’imprévisibilité du projet en étant proche d’une installation ferroviaire. Cependant, la loi tient compte aussi d’indemnisations dans les cas de perte de substance patrimoniale, typiquement lorsque le projet nécessite l’acquisition de terrains ou la constitution de servitudes.

Investir proche d’une gare : une bonne décision ?

Dans le cadre des politiques de transport axées sur le très long terme, les projets de rénovation, agrandissement ou construction d’une nouvelle gare s’inscrivent dans un cadre plus large de modernisation des interfaces multimodales. L’amélioration de l’accessibilité est un facteur positif pour le prix du foncier.  Les projets ferroviaires et les investissements dans l’infrastructure de transport public portent leurs fruits sur plusieurs générations et participent à la résilience du prix de l’immobilier dans ces zones moins sensibles en cas de crise de marché. 

Le couple risque-rendement plaide en faveur d’un tel investissement en comparaison d’actifs plus spéculatifs comme le bitcoin ou plus volatils comme les marchés actions.

Serge Dudan