Quote-part PPE - principe de répartition et impacts

Selon l’article 712 du Code civil, les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, afin que chaque copropriétaire puisse détenir individuellement une ou des unités privatives d’un immeuble tout en étant copropriétaire des parties communes de l’immeuble. A ce titre, chaque copropriétaire peut donc administrer, utiliser et aménager sa partie privative sans que cela porte atteinte aux autres copropriétaires ou au bâtiment en général. 

Lors d’une constitution de propriété par étages, qui s’effectue par acte authentique ou en la forme prescrite par le droit des successions, il y a lieu de déterminer les quotes-parts PPE qui indiquent la part de la partie privative du propriétaire sur l’ensemble de la propriété par étages. 

La quote-part PPE permet de :

• Répartir les charges entre l’ensemble des copropriétaires, tels que les charges courantes d’entretien, d’administration, etc…, mais également les frais de rénovation.
• Répartir les produits, par exemple en cas de vente de tout ou partie de l’immeuble, ou des indemnités assurance.
• Calculer la contribution au fonds de rénovation. Ce dernier est destiné aux travaux de rénovation des parties communes.
• Déterminer le quorum et la majorité dans les assemblées.

La loi n’impose pas de méthode sur la détermination des quotes-parts, mais il existe à cet effet plusieurs recommandations et des usages professionnels établis sur lesquels il est nécessaire de s’appuyer pour déterminer la quote-part PPE. Dans un premier temps, il faut délimiter les parties communes et les parties privées. 

Les parties communes représentent notamment le terrain sur lequel l'immeuble est construit, les murs extérieurs, les fondations, les murs porteurs, la toiture, les installations techniques, etc… L’usage exclusif de ces surfaces peut néanmoins être conféré à l’un ou l’autre des copropriétaires (jardin privatif, places de parc extérieures, etc.). Les parties privées représentent les éléments détenus individuellement par chaque propriétaire et pour lequel il est inscrit au Registre foncier. Celles-ci doivent être indépendantes et posséder leur propre accès. Elles concernent notamment l’intérieur du logement, local commercial ou autre. Les caves et les galetas peuvent également être inclus dans les parties privées du lot PPE ou être attribuées sous forme de servitudes.

La quote-part PPE est ensuite calculée principalement par le biais de la surface pondérée de la partie privée comprenant notamment :

• La surface intérieure du lot sous déduction des parties communes (des murs de refends, des gaines techniques, etc). Les surfaces sont prises en compte lorsque la hauteur est d’au minimum 1.30m.
• La surface de la cave/galetas ou autre local attribué au lot, pour autant que ces derniers ne soient pas attribués sous forme de servitude. Cette surface est prise en compte généralement à raison d’un dixième.
• La surface extérieure (balcon, terrasse) prise en compte généralement à moitié. 

Ensuite des critères supplémentaires peuvent être attribués tels que l’étage, la vue, l’ensoleillement, etc. Ces critères doivent être pérennes et ne doivent pas tenir compte des éléments qui peuvent être attribués au lot uniquement (cuisine, sol, etc). Ces critères sont ensuite calculés et viennent ainsi augmenter ou diminuer la quote-part en question.

Il est possible également de constituer des servitudes pour un lot lorsqu’une partie du bâtiment est privée mais ne peut pas être comprise dans le lot PPE.

La quote-part est souvent exprimée en pour cent ou en pour mille.

Une quote-part PPE mal établie peut créer des tensions entre les copropriétaires car cela génère des inégalités notamment dans la répartition des charges. C’est pourquoi il est important qu’elles soient déterminées par un professionnel.

Lors d’une estimation de la valeur d’un lot PPE, l’expert calcule la valeur à neuf de lot concerné auquel il impute une vétusté qui peut être calculée selon différentes méthodes. L’expert en estimation immobilière doit également avoir tenu compte de la vétusté de l’ensemble du bâtiment pour déterminer si le fonds de rénovation est correctement alimenté. Pour ce faire, l’expert en estimation immobilière doit définir les besoins en provision en tenant compte du cycle de rénovation, de la valeur à neuf des parties communes et la part à rénover.

Ces différents éléments permettront ensuite de vérifier si le fonds de rénovation est suffisant pour pallier aux besoins en rénovation futurs et vérifier qu’il est correctement approvisionné. Si le fonds de rénovation est sous-alimenté, l’expert en estimation immobilière doit en tenir compte dans la valeur du lot en attribuant par exemple une dotation pour un rattrapage.

Si le fonds de rénovation est correctement doté, il n’y a pas de vétusté à prendre en compte sur les parties communes. La vétusté se calculera donc uniquement sur la partie privative.

La quote-part PPE est donc un outil central de gestion, d’équité et de transparence au sein d’une propriété par étages. En tant qu’expert en estimation immobilière il est essentiel de maîtriser sa logique, sa méthode de calcul et les implications qu’elle peut engendrer.

Sarah Carrard